Quanto cobra habitualmente uma imobiliária, como se aplica o IVA de 23% e como calcular o custo total da venda. Não existe tabela legal obrigatória: o valor depende da proposta, dos serviços incluídos e é sempre negociável.
Resposta rápida
Em Portugal, a comissão imobiliária habitual é 4% a 5% + IVA à taxa 23% sobre o valor de venda. Numa casa de 300.000€ representa entre 14.760€ e 18.450€. É sempre negociável e existe alternativa em preço fixo (a partir de 5.000€ com IVA) que costuma compensar acima dos 250.000€.
Valores típicos praticados em 2026 com IVA à taxa de 23%, para imóveis de 200.000€, 300.000€ e 500.000€.
| Modelo | IVA | 200.000€ | 300.000€ | 500.000€ | A confirmar |
|---|---|---|---|---|---|
| Comissão 3% | + IVA 23% | 7380 € | 11 070 € | 18 450 € | Imóveis muito procurados ou de preço elevado. Confirmar mínimo contratual. |
| Comissão 4% | + IVA 23% | 9840 € | 14 760 € | 24 600 € | Standard em zonas centrais de Lisboa e Porto. Pedir plano de marketing. |
| Comissão 5% | + IVA 23% | 12 300 € | 18 450 € | 30 750 € | Standard nacional. Verificar exclusividade, duração e cláusulas de saída. |
| Comissão 6% | + IVA 23% | 14 760 € | 22 140 € | 36 900 € | Luxo, nicho ou mercado internacional. Exigir marketing e vídeo profissional. |
| Preço fixo | IVA incluído | 5000 € | 6000 € | 7500 € | Custo previsível a partir de 5.000€ com IVA. Confirmar apoio até à escritura. |
| Híbrido | + IVA 23% | 6420 € | 8880 € | 13 800 € | Fixo inicial + percentagem. Somar componentes para saber o custo real. |
Valores indicativos. Confirme sempre o custo total, IVA e serviços incluídos em cada proposta.
| Valor do imóvel | Percentagem | Comissão base | IVA 23% | Custo total | Valor líquido estimado |
|---|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 5% | 10 000 € | 2300 € | 12 300 € | 187 700 € |
| 300 000 € | 5% | 15 000 € | 3450 € | 18 450 € | 281 550 € |
| 500 000 € | 5% | 25 000 € | 5750 € | 30 750 € | 469 250 € |
Valor líquido estimado antes de impostos, certificado energético e outros encargos da venda.
Confirme sempre IVA, valor mínimo e serviços incluídos com cada profissional.
Uma imobiliária em Portugal cobra tipicamente 4% a 5% do valor de venda + IVA 23%. Numa casa de 300.000€ isso representa 14.760€ a 18.450€; numa casa de 450.000€ representa 22.140€ a 27.675€. Alguns profissionais praticam preço fixo (a partir de 5.000€ com IVA incluído) ou modelos híbridos.
A comissão imobiliária habitual em Portugal fica entre 4% e 5% + IVA. Em imóveis muito procurados desce para 3%; em imóveis de luxo, complexos ou de nicho pode chegar aos 6%. Não existe tabela oficial: cada mediadora define a sua e o proprietário pode e deve negociar.
Multiplique o preço de venda pela percentagem e adicione 23% de IVA. Fórmula: Comissão total = Preço × % × 1,23. Exemplo: 300.000€ × 5% × 1,23 = 18.450€. Uma comissão anunciada como 5% equivale a 6,15% do valor de venda depois do IVA. Use a calculadora acima para qualquer cenário.
Sim, a comissão é sempre negociável. Ajudam: exclusividade, preço de venda elevado, imóvel bem localizado, boa apresentação e ausência de urgência. A forma mais eficaz de baixar a comissão sem perder serviços é comparar 3 a 5 propostas em paralelo.
Abaixo dos 200.000€, a comissão % costuma sair mais barata. Entre 250.000€ e 400.000€ o preço fixo (a partir de 5.000€ com IVA) é quase sempre mais vantajoso. Acima de 400.000€ a poupança pode chegar às dezenas de milhares de euros.
Uma proposta séria deve incluir avaliação e estratégia de preço, fotografia profissional, tour virtual ou vídeo, listagem em Idealista, Imovirtual e Casa Sapo, marketing digital, visitas guiadas, negociação e acompanhamento até à escritura. Peça por escrito antes de assinar.
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Uma comissão baixa pode custar caro se o marketing for fraco ou o agente pouco experiente. Comparar apenas percentagens é uma armadilha comum: o que interessa é o valor líquido que fica no seu bolso e em quanto tempo. A poupança de 1% em comissão numa venda de 300.000€ são 3.690€ com IVA - facilmente perdidos num preço final 2% abaixo do potencial de mercado.
A comissão imobiliária habitual em Portugal situa-se entre 4% e 5% + IVA sobre o valor de venda. Imóveis muito procurados podem descer para 3%; imóveis complexos, de luxo ou de nicho podem chegar a 6% + IVA.
Sim. A comissão imobiliária está sujeita a IVA à taxa normal de 23%. Uma comissão anunciada como 5% representa efetivamente 6,15% do valor de venda quando o IVA é incluído. Peça sempre o custo total em euros e com IVA.
Numa venda de 300.000€ com comissão de 5% + IVA a imobiliária cobra 18.450€. Com 4% + IVA são 14.760€ e com 6% + IVA sobem para 22.140€. Um pacote de preço fixo profissional a partir de 5.000€ (IVA incluído) costuma ser bastante mais barato neste patamar.
Multiplique o preço de venda pela percentagem de comissão e some 23% de IVA. Exemplo: 300.000€ x 5% = 15.000€ + 23% IVA (3.450€) = 18.450€ total. Use a calculadora acima para simular qualquer cenário em segundos.
Sim, a comissão é sempre negociável. A margem cresce com o preço de venda, com a exclusividade, com a qualidade do imóvel e com a ausência de urgência. Comparar 3 a 5 propostas em paralelo é a forma mais eficaz de baixar comissão sem perder serviços.
Abaixo dos 200.000€, a comissão % costuma ser mais barata. Entre 250.000€ e 400.000€ o preço fixo (a partir de 5.000€ com IVA) é quase sempre mais vantajoso. Acima dos 400.000€ a poupança do preço fixo pode chegar às dezenas de milhares de euros.
Avaliação e estratégia de preço, fotografia profissional, tour virtual ou vídeo, listagem nos principais portais (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo), marketing digital, visitas guiadas, negociação e acompanhamento até à escritura. Confirme por escrito antes de assinar.
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A comissão de mediação imobiliária é, regra geral, o maior custo associado à venda de uma casa em Portugal. Numa venda de 300.000€, uma comissão de 5% representa 15.000€ + IVA - um valor que justifica amplamente o esforço de comparar várias propostas antes de assinar qualquer contrato. Conhecer a estrutura de comissões praticadas, o que está incluído e o que pode ser negociado é fundamental para proteger o seu património.
Em mediação imobiliária tradicional, as comissões em Portugal situam-se geralmente entre 3% e 6% do preço de venda, mais IVA à taxa em vigor (23%). Em zonas de elevada concorrência (centro de Lisboa, Porto, Cascais, Algarve premium) é frequente fechar contratos entre 3,5% e 5%. Em zonas mais periféricas ou em imóveis de menor valor, pode subir para 5% a 6% para que o valor absoluto compense o esforço da mediadora. Não existe tabela oficial - tudo é negociável.
Muitos contratos incluem uma comissão mínima absoluta (por exemplo, 5.000€ + IVA), independente da percentagem. Em imóveis até 100.000€, esta cláusula faz a comissão efetiva subir para 5% a 7% sem que seja imediatamente visível na percentagem nominal. Pergunte sempre se existe comissão mínima e qual é o valor.
Numa proposta sólida, a comissão deve cobrir avaliação inicial, fotografia profissional, vídeo e tour virtual quando aplicável, presença em portais nacionais (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo) e internacionais relevantes, anúncios pagos quando necessário, gestão de visitas, qualificação de propostas, acompanhamento à negociação, apoio na recolha documental e acompanhamento à escritura. Quando algum destes serviços é cobrado à parte, a comparação fica distorcida.
Como alternativa à comissão percentual, surgiram modelos de preço fixo (entre 5.000€ e 9.840€ típicos, IVA incluído) e modelos híbridos que combinam um valor fixo reduzido com um bónus por venda acima de determinado preço. Para imóveis de valor médio-alto (acima de 250.000€), o preço fixo costuma ser financeiramente mais vantajoso, desde que o pacote de marketing e acompanhamento seja equivalente.
A comissão é negociável, mas baixar à força pode comprometer o investimento em marketing e o empenho do agente. Estratégias mais saudáveis incluem: oferecer exclusividade em troca de uma redução de 0,5 a 1 ponto percentual, alinhar comissão com preço final (escala progressiva), pedir abate da comissão de avaliação caso esta venha a ser feita pela mesma mediadora, e contratar um pacote de serviços modular que se ajuste ao imóvel.
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Contratos com exclusividade total tendem a ter comissões 0,5 a 1 ponto percentual mais baixas do que contratos abertos, porque o agente sabe que o esforço de marketing não vai beneficiar concorrentes. Contratos abertos (sem exclusividade) costumam vir com comissões mais altas e menor investimento em marketing pago - porque cada agente tem de proteger o seu retorno esperado. A exclusividade traz benefícios reais para o vendedor (agente único, comunicação coerente, melhor priorização) desde que a duração seja razoável (3-6 meses, não 12) e com mecanismos de saída se o desempenho for fraco.
Em arrendamento, a comissão típica equivale a uma renda mensal (mais IVA), paga pelo senhorio, e cobre promoção, visitas, qualificação e apoio à assinatura do contrato. Em revenda de imóveis novos diretamente do promotor, a comissão é normalmente paga pelo promotor (entre 3% e 5%) e o comprador não paga mediação. Em sublocação ou cedência de posição contratual, as práticas variam significativamente e devem ser sempre clarificadas por escrito antes de avançar.
Vender sem mediação (FSBO - for sale by owner) elimina a comissão, mas obriga o proprietário a assumir tudo: avaliação, fotografia, redação, anúncios, visitas, qualificação de compradores, negociação, documentação e acompanhamento à escritura. Em estimativas conservadoras, imóveis vendidos sem mediação fecham, em média, 5% a 10% abaixo de imóveis equivalentes vendidos por mediadora - uma diferença que anula a poupança em comissão na grande maioria dos casos. Faz sentido considerar quando há um comprador identificado à partida ou em transações entre familiares; nos restantes cenários, contratar mediação costuma compensar mesmo descontando a comissão.
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